2024 YILI GLOBAL  EKONOMİK GELİŞMELER          

• 2024 yılında global enflasyon oranı    %5,8 oldu,

• 2024 Enflasyon Oranları
           Dünya %5,8
           Türkiye %44,3
          

2025 YILI GLOBAL EKONOMİK    BEKLENTİLER

2025 GSMH Büyüme Beklentileri

Dünya                              %3

Türkiye                            3,2
 

2025 Enflasyon Beklentileri
Dünya %4,5
Türkiye %28-30

2024’TE TÜRKİYE EKONOMİSİ

• 2024 başında büyümenin beklentileri aşarak %3 seviyesine ulaşacak.

• Türkiye’nin 2025 büyüme oranı IMF tarafından %3,2 olarak tahmin ediliyor, OECD ise Türkiye’nin büyüme oranını %2,6 bekliyor.

• Enflasyon düşüş hızı yavaşlıyor.

• TCMB politika faizinin kademeli olarak 2025 sonunda %30’lara kadar düşürüleceği beklentisi var.

• Usd yılsonu kur beklentisi 42-44 TL civarında. Türkiye’nin deprem kaynaklı yeniden yapılanma ihtiyacı 81,5 milyar Usd ve bu bütçe üstünde ağır bir baskı yaratıyor.
2025 YILINDA TÜRKİYE EKONOMİSİNDEN BEKLENTİLER

• 2025 yılında %3,2 oranında büyümesi öngörülüyor.

• Anketlerde hane halkının %63 şirketler kesiminin %47’lik bir yılsonu enflasyon beklentisi var, bu da enflasyonun yapışkan olmasına sebep oluyor.

• Faizler genel seviyesinin göreceli olarak yüksek kalacağı öngörülüyor.

• TCMB %38’lik hedefi yıl içinde 2 kez revize ederek %44’e yükseltti: yıl sonu enflasyon gerçekleşmesi ise %44,38 seviyesinde oldu.

• 2024’te yıllık ithalatımız Usd seviyesine ulaştı, bu da özel sektörün kur riskine acık olmasına sebep oluyor.

• Avrupa’da büyüme çok düşük, güçlü Usd ve zayıf Euro kur dengesi Türkiye’nin aleyhine olacaktır. Yıl sonunda 1,03 olan Euro-dolar çapraz kurunun 2025’te 1’in altına gelebileceği öngörülüyor.

GLOBAL TİCARİ GAYRİMENKUL PİYASALARINDA 2024’TE NELER OLDU?

• 2025’te gelirlerde bir toparlanma olacağı beklentisini ortaya koyuyor. Global ticari gayrimenkul değerlemeleri 2024’te %6,3 düştü, gayrimenkul işlemleri ise %31 oranında azaldı.

Global ofis piyasası

• Global ofis piyasası 2024 yılında 2,10 Trilyon Usd büyüklüğe ulaştı ve 2029 yılına kadar 2,71 Trilyon Usd’na ulaşacağı öngörülüyor.

• 2024 yılında hibrit çalışmaya uygun esnek ofis alanları çok yaygınlaştı.

• Şirketler ofis alanlarından tasarruf sağlıyorlar.

• Globalde birçok eski B ve C sınıfı ofis kullanılmaz hale geldi.

• US ofis piyasasında 2024 Q2 ve Q3 dönemlerinde yaklaşık 600.000 m² ofis kiralandı.

• 2024’te US ‘de yaklaşık 1 milyon m² yeni ofis inşaatı başladı.

• Ofis yatırımları tutarı 32,6 Milyar Usd’nde kalırken ortalama m² satış fiyatı 18.000 Usd seviyesinde,
• JLL’ in raporuna göre global ofis kira artış değerini Berlin sağlamış görünüyor. Onu Dallas, Amsterdam, Stockholm ve Sidney izliyor.

• 2024’te kira değerinde zirve yapan şehirler Berlin, Madrid ve Milan oldu.

• 2024 yılında global stoğa 16,7 milyon m² yeni ofis alanı eklendi.

• Genel olarak şirketlerin kaliteli ofis talebi artıyor ancak yeni ofis inşaatlarında bir gerileme izleniyor. Bu da kira bedellerinin yükselmesine sebep olacak.

Global endüstriyel gayrimenkul

• Piyasanın 2028 yılına kadar yıllık %6,7 büyüyerek 131,5 Milyar Usd’na ulaşması bekleniyor.

• Endüstriyel gayrimenkul piyasası global ölçekte 2024’te iyi bir performans gösterdi; özellikle de soğuk hava depoları
... Ancak depo talebi pandemi sonrası sektörlerin düşen stok tutma ihtiyacına paralel olarak 2025’te gerilemeye başlayacak.

• Türkiye’de ise tam tersine fabrikaların düşük isçilik maliyeti olan ülkelere gitmesi eğilimi güçlendi.

Veri merkezleri

• US ‘de 5381 veri merkezi var.

Global AVM piyasası

• Global alışveriş merkezlerinin değeri 2024 itibariyle 5,8 Trilyon Usd seviyesindeydi, bu rakamın yıllık ortalama %7 büyüme ile 2028 yılında 7,6 Trilyon Usd’ne 2032’de ise 9,9 Trilyon Usd’ne ulaşması bekleniyor.

•  E-ticaretin büyümesinden AVM sektörü olumsuz etkilenmedi ve büyümeye devam ediyor, yıllık AVM ziyaretçi sayısı %12 arttı.

• Ana kiracılar ise DIY, supermarket, restoranlar, FMCG, moda, aksesuar, ev eşyası ve eğlence olarak sayılabilir.

• Mağaza içi müşteri deneyimi yaratmaya çalışan uygulamalar ve kişiselleştirilme kavramı önem kazandı.

Global ticari konut yatırımları

• US ‘de 2024 yılı satışları 4 milyon adetle 2008 mali krizinde gerçeklesen satışların bile altına geriledi, yeni konut fiyatları önceki yıla göre yalnızca %3,4 arttı ve satış fiyatı ortalaması 485.000 Usd olarak gerçekleşti.

• OECD genelinde 18-39 yas grubunun %60’i konuta erişilebilirliğin güçleştiğini soyluyor. Bu ülkelerde düşük gelirli insanlar gelirlerinin %40’tan
fazlasını kiraya harcıyorlar.

• Global ticari konut piyasasının değeri 2024 yılında yıllık %8,7 oranında büyüyerek 887,8 Milyar Usd’na ulaştı. 2028 yılına kadar piyasanın yıllık ortalama %9,3 oranında büyüyerek 1,27 Trilyon Usd’ne ulaşması bekleniyor.

• Global konut fiyatları 2024’te ortalama %2 arttı.

• Son 2 yıl içinde global kira rakamları %5 oranında arttı.

• Global alıcılar 2021 yılına kıyasla %40 oranında daha az konut alanı satın alabildiler. Finansman koşullarının rahatlaması halinde dibe vuran konut talebinin 2025’te canlanması ve fiyat artışlarının sürmesi bekleniyor.

• 2025’te konut firmalarının enflasyon etkisiyle maliyet odaklı yaklaşımları öne çıkacak.

• Kira amortisman sureleri ortalama 12-15 yıl civarında seyrediyor. Birkaç yıl önce 20- 25 yıl aralığındaydı.

Global otel piyasası

• 2024 yılında 5 Trilyon Usd’na ulasan global otel piyasasının %5,5 büyüme ile 6,2 Trilyon Usd’ne ulaşması öngörülüyor.

• Dünya çapında halen 6195 adet otelin inşaatına devam ediliyor ancak 2025 de arzın normalleşmesi bekleniyor.

• Global doluluk oranı hafifçe artarak %69 olarak gerçekleşti.

• Global otel piyasası odabaşına gelirleri 2019’daki seviyelerinin %12,1 üzerine geldi. Avrupa’da ise odabaşı gelirler %6,3 oranında arttı.

TÜRKİYE TİCARİ GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER

• 2024 itibariyle 790 Milyar Usd olarak hesaplanıyor ve piyasanın, 2027 yılına kadar yıllık ortalama %9,74 oranında büyüyeceği bekleniyor.

• Geçen yıl tapuda gerçekleştirilen işlemlerin 3 milyon adedini gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa tarla, ticari taşınmaz vb.) satışları oluştururken bu rakamın yarısını konut satışları oluşturdu.

• Türkiye’nin toplam AVM kiralanabilir alanı 14 milyon m² yi aştı. Mevcut 453 adet AVM’ye 883.000 m² kiralama alanına sahip 28 AVM daha eklenecek.

• Endüstriyel gayrimenkul ve lojistik sektörü özellikle e-ticaretin yaygınlaşmasının ve artan depolama talebinin olumlu etkilerini yaşıyor.
• Otelcilik sektörü 2024 yılında 5,6 Milyar Usd gelir yarattı.

• İstanbul özellikle lüks konut ve karma geliştirme yatırımlarına, Boğaz manzaralı mülklere ve Levent – Maslak hattındaki ticari mülklere sınırlı da olsa yatırımcı çekmeye devam ediyor.

• Son 11 yılda yabancılar Türkiye’de 385.000’den fazla gayrimenkul satın aldılar ancak 2024’te alımları önceki yıla göre %60 oranında azaldı.

• Bu endeks dükkân ve ofis mülklerindeki fiyat değişimlerini ölçüyor. Hedonik regresyon modeliyle mülklerin kalitelerine göre düzeltilmiş fiyat değişimlerini ölçen endeks gerçek fiyat değişimlerini yansıtıyor. Endeks 2015 Q2 den başlayan zaman serisini içeriyor: böylece uzun vadeli trendi görmek mümkün olabiliyor.

• Dükkân fiyat endeksi yıllık %45,2 nominal değişim sergiledi ve -%5,8 reel değişim ile enflasyonun önemli ölçüde altında kaldı, ofis segmentindeki yıllık nominal artış %38,4 reel kayıp ise -%10,2 oranında gerçekleşti.

• Artış oranı dükkânlar için %33,2 ofisler için %28,5 oldu.

• Ofis ve perakende mülklerinde oluşan arz fazlası riski kira getirilerinin ve mülk değerlerinin düşmesi riski yaratıyor, özellikle yabancı yatırımcıların talep değişimleri piyasanın istikrarını ve büyümesini etkileyebilir.                     

İstanbul ofis piyasası

• GLA 2024 itibarıyla 8,10 Milyon m² dir ve bu stoğa 1,3 Milyon m² daha eklenmektedir. CBRE’e göre ortalama boşluk oranı %6,5 seviyesindeyken A sınıfı ofisler için ortalama kira 39 Usd/m² seviyesindedir.

• 2024 yılında gerçeklesen en büyük işlem Torun Tower binasının 11,6 Milyar TL bedelle Denizbank tarafından satın alınmasıydı. Bunun dışında pazarda çok fazla satılık portföyü bulunmuyor, dolayısıyla pek fazla işlem gerçekleşmiyor.

• Enflasyon ve yüksek talep nedeniyle ortalama kiralar yükselme eğilimindedir. Levent bölgesinde kiralamalar 900-1200 TL/m², Maslak 550-800 TL/m², Ataşehir 600-700 TL/m² aralığında gerçekleşmiştir.

• 2024 yılında kiralamalar %19 artarak 166.000 m²’ye ulaşmış ve gerçeklesen kiralamaların %90’i Avrupa %10’u Asya yakasında gerçekleşmiştir.

• 2025 yılında da arz kısıtı ve kaliteli ofise olan talebin devam etmesi nedeniyle ofislerde satış ve kira değerlerinin yükseleceği beklenmektedir. Ataşehir IFM’nin devreye girmesiyle piyasanın dengelenmesi beklenmektedir.

• Servis ofis pazarı Türkiye’de hızlı bir gelişim sergilemektedir. Toplam 242 ofiste 366.000 m² hazır ofis stoğu bulunmaktadır. Bu stoğun 198 adet ve 308.000 m²’si İstanbul’da bulunmaktadır. Bu segment gecen yıldan bu yana yıllık %23büyüme göstermiştir.

• E-ofis, Kollektif hHuse, Workington, Regus ve GBC en yaygın ofis sağlayıcılardır.

• İstanbul Avrupa’nın en büyük 6. Servis ofis pazarıdır.

Ankara ve İzmir ofis piyasası

• Ankara’da birincil ofis kira ortalama değeri 20 Usd/m², birincil kira getiri oranı ise %9,25 seviyesindedir. İzmir için ise birincil ofis kira ortalaması 20 Usd/m², birincil kira getiri oranı ise %9,50 seviyesindedir.

Cadde alışverişi ve alışveriş merkezleri

• İstanbul birincil cadde alışverişi dükkân kira ortalaması 250 Usd/m²/ay seviyesinde gerçekleşti.

• Ankara birincil cadde alışverişi dükkân kira ortalaması 105 Usd/m²/ay İzmir’de 100 Usd/m²/ay seviyesinde.

• AVM kiralanabilir alanının ortalama kira getiri oranı %8 ortalama kira değeri ise 220 Usd/m²/ay seviyesinde seyrediyor.

• Türkiye 1000 kişi başına 164 m² AVM alanıyla EU ortalaması olan 355 m² nin yarısı seviyelerindedir.

• Yaklaşık 1 milyon m² AVM alanı mevcut stoğa eklenecek.

• 2024 yılı içinde toplam 4,8 Milyar TL bedel ile 3 AVM el değiştirdi.

Endüstriyel gayrimenkul piyasası

• Kiralamalar %16 artarak 193.000 m²’ye ulaştı ancak adet bazında kiralama işlemleri %46 azaldı.

• A sınıfı depolarda kira ortalama bedeli 10,5 Usd/m²/ay seviyesinde gerçekleşti.

• Ankara’da kiralamalar %18 oranında arttı ve ortalama kira bedeli 6,5 Usd/m²/ay oldu, kira getirisi oranı %9,5 oldu.

• Üretim firmalarının pazarlara yaklaşma çabası sonucunda Onshore ve Nearshore yatırımlarının artacağı öngörülüyor, başta Çinli oto devi BYD olmak üzere bazı firmalar 1,5 Milyar Usd’na ulasan yatırım planlarını açıkladılar.

Çok kullanıcılı konut yatırımları

• Türkiye konut piyasasının 2024 itibariyle büyüklüğü 100 Milyar Usd olup 2029’a kadar 168 Milyar Usd’na ulaşması beklenmektedir.

• Yılsonu itibariyle bu rakamın 1,5 Milyonu aşması bekleniyor. Böylece gecen yıla göre yaklaşık %22’lik bir artış görmüş olacağız.

• Yıllık büyüme oranı ortalama %5’ler seviyesinde gerçekleşiyor.

• İpotekli satışların oranı yüksek kredi faizleri ve kredi kısıtlamaları nedeniyle %14 seviyesinde kaldı.

• Satışların yaklaşık %32’si birinci el %68’i ise ikinci el satışlardan oluştu. Önceki dönemlerde burada %50-%50 dengesi izlenmekteydi.

• Yabancılara yapılan satışların toplam satışlar içindeki payı 2024 yılında %1,4 seviyesine geriledi.

• Türklerin 2024 yılı içindeki yurtdışı gayrimenkul alımlarının tutarı 2,3 Milyar Usd’ni aştı. Türkiye 2024 yılında konut yatırımları alanında ilk kez cari açık verdi yani çıkan para giren paradan daha fazla, 2025 yılında da bu ivmenin devam etmesi bekleniyor.

• TCMB konut fiyat endeksi KFE, 2023’teki 100 değerinden 2024 sonu itibariyle 158,5 değerine ulaşarak yıllık nominal olarak %29,4 artarken enflasyondan arındırıldıktan sonra reel olarak -%10,4 düşüş gösterdi.

• 2024 Q3 itibariyle Türkiye’de toplam 479.500 daire için inşaat ruhsatı 371.500 daire için ise iskan ruhsatı verildi, bu rakamlar önceki yılın ayni dönemine göre inşaat ruhsatı alan daire sayısında %17 düşüşe işaret ediyor.

• Türkiye’de her yıl ortalama 800-850.000 civarında yeni konuta ihtiyaç duyuluyor ancak yeni arzı gösteren inşaat ruhsatı sayısı bunun %70-75’i seviyesinde kalıyor.

• 2025 yılında da konut açığının devam etmesi ve fiyatların yükselmeye devam edeceği öngörülebilir.

• konut fiyatları 2024 yılında nominal olarak %29 artarken inşaat maliyet endeksi %36 arttı

• Konut talebinin önemli belirleyicisi olan konut kredisi stoğu yüksek faizlere ve kredi kısıtlamalarına rağmen 504 Milyar TL’na ulaştı. Konut kredisi ortalama yıllık bileşik faizi ise %41 seviyelerinde (hala enflasyonun altında) seyrediyor.

• 2024’te yıllık kredili konut satış adedi ,218.000 adetle, toplam satışların %14’u seviyesinde kaldı.

• TCMB araştırmasına göre kredi faizindeki her %1’lik düşüş konut fiyatlarında ortalama %2,1 oranında artışa sebep oluyor.

• Ev sahipliği oranı 2024 yılında %56,1 seviyesinde gerçekleşti. 2014 yılı zirvesi olan %61,1 den beri son 10 yıldır ev sahipliği oranı sürekli olarak düşüyor. Konut açığı hızla bir barınma krizine doğru evriliyor.

• Türkiye’de 85,3 milyon kişi 25 milyon hanede yasıyor ve nüfus büyüme hızı
yıllık %0,11 e kadar geriledi. 5,2 milyon kişi yalnız yasıyor. Bu veriler ticari konut piyasasına yön verecek kritik veriler.

• 48 adet GYO’nun borsa değeri 2024 sonunda 600 Milyar TL’na yaklaştı. GYF’lerin ise 104 Milyar TL’den 2025’te 150 Milyar TL’lik bir değere ulaşacağı öngörülüyor. GYO ve GYF’lerin yakın gelecekte ciddi bir gayrimenkul yatırımı potansiyeline ulaşacakları öngörülüyor.